O uso do espaço urbano das grandes cidades é questão de interesse da sociedade e da população em geral, e não apenas dos urbanistas, arquitetos, ambientalistas, das empresas do setor imobiliário e dos demais profissionais especialistas no assunto. Compete ao Poder Público, através do município, atuar no sentido de atender a essa vontade geral. O interesse público é a premissa inicial tomada como referência neste artigo.

 

Dois princípios aparentemente antagônicos se defrontam na discussão do planejamento urbano: o princípio da propriedade privada e o princípio da função social da propriedade. Pelo primeiro, todo proprietário tem o direito de usar, fruir e dispor dos seus bens; todavia, o segundo princípio, da função social, serve como atenuante ou limitador do primeiro, de modo a fazer prevalecer o interesse geral sobre o interesse particular.

 

No caso do planejamento urbano, as diretrizes para a organização do espaço finito das cidades devem seguir princípios específicos regulados a partir da Constituição Federal (artigos 182 e 183), do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), das leis orgânicas, dos planos diretores e das leis de uso e ocupação do solo de cada município. Entre os princípios e as diretrizes jurídicas que condicionam o planejamento das cidades, encontram-se aqueles relacionados com a ordenação e o controle do uso do solo, de forma a evitar, em especial, o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infraestrutura urbana e a instalação de empreendimentos que possam funcionar como polos geradores de tráfego sem a previsão da infraestrutura correspondente (Lei nº 10.257/2001, art. 2º). A segunda premissa deste artigo é de que toda intervenção no espaço urbano deve ter suporte na infraestrutura correspondente, atual ou projetada, para suportar o aumento populacional.

 

Assim deve ocorrer na implantação de novos projetos urbanos, em especial nos chamados bairros ou cidades planejadas. Esse novo modelo de planejamento, focado na exploração de áreas de expansão, foi concebido para concentrar a moradia das pessoas perto dos seus locais de trabalho, evitando os deslocamentos e incentivando o uso de transporte alternativo em curtas distâncias, como a bicicleta, por exemplo. Outra finalidade desses projetos é melhorar a qualidade de vida e despertar a consciência da sustentabilidade ambiental, do uso racional e compartilhado de espaços de lazer. Os bairros e as cidades planejadas devem, mesmo sendo empreendimentos da iniciativa privada, se adequar às normas de uso e ocupação do solo e às condições da infraestrutura local, nos aspectos viário, de saneamento, energia, transportes e comunicações, de modo a não sobrecarregar a precária rede existente.

 

Mesmo que os bairros e as cidades planejadas adotem modelos de divisão do solo urbano diferentes do regime normal do loteamento, geralmente seguindo o regime especial do condomínio fechado, a regularidade desses empreendimentos deve ser observada para a necessária segurança jurídica dos adquirentes e investidores. Em conclusão, apesar de constituir empreendimento privado, o bairro planejado não é um sistema isolado, pois estará sempre integrado às áreas públicas do município, à legislação urbanística e às condições de infraestrutura.