Os terrenos de marinha são bens ditos dominicais, pertencentes à União Federal, que tem a faculdade de ceder aos particulares o direito de uso desses terrenos mediante o pagamento de foro anual no regime de aforamento, ou enfiteuse, e de uma taxa no regime da ocupação, que são receitas administradas pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU). E, quando da transferência do domínio útil do aforamento ou da ocupação, o alienante ainda deve pagar para o Governo Federal o laudêmio, calculado sobre o valor total do imóvel, somando o terreno e mais as benfeitorias, segundo a avaliação da SPU.

 

A pessoa que adquire um imóvel edificado em terreno de marinha não é proprietário, mas titular do domínio útil ou mero possuidor. A propriedade pertence à União, que cede o direito de uso ao foreiro ou a posse ao ocupante. Somente no caso de o terreno ser próprio, também chamado alodial, é que existe relação jurídica de propriedade plena. Nesse regime dos terrenos de marinha, ainda podem ocorrer situações híbridas e esdrúxulas, características da burocracia brasileira, em que um terreno pode ser parte próprio e parte de marinha, dependendo de onde chegar a imaginária linha da preamar média de 1831.

Os terrenos de marinha, ao longo desses séculos e anos, sempre serviram, basicamente, para gerar receita patrimonial para a União e também representaram sério entrave para a regularização fundiária urbana e para o desenvolvimento do mercado imobiliário. O Decreto-lei nº 9.760, de 1946, que regula o regime dos terrenos de marinha na atual fase da República, admite a remissão do aforamento, ou seja, a possibilidade de resgate da enfiteuse, quando o particular adquire o domínio útil de propriedade da União, e passa, então, a ser proprietário pleno. Essa hipótese, todavia, dificilmente, ou quase raramente, era concedida pela União.

Mas eis que agora, premido pela crise, o Governo Federal, ao aprovar a Lei nº 13.240, de 30 de dezembro de 2015, vem a reduzir, drasticamente, o valor do laudêmio na alienação dos terrenos de marinha. Isto porque o laudêmio passará a ser calculado, pela primeira vez na história da Nação, apenas sobre o valor da fração do terreno de marinha, único bem que pertence à União, e não mais sobre o valor das benfeitorias. E assim, em média, o valor do laudêmio será drasticamente diminuído, podendo atingir, em condomínios, onde a fração ideal é dividida entre vários condôminos, valores reduzidos entre 30 e 40 vezes o montante que até então era cobrado.

 

Além dessa redução no laudêmio, a União passará a permitir o resgate da enfiteuse, para conversão do terreno de marinha em terreno próprio, mediante o pagamento, pelo titular do domínio útil ou ocupante, do percentual de 17% da avaliação do terreno, apenas, sem computar o valor das benfeitorias.

 

Diante de toda essa redução de valores, pergunta-se: e qual a vantagem da renúncia dessa receita patrimonial para a União, ainda mais neste momento de crise? A vantagem será, precisamente, o ganho de escala, na quantidade, na medida em que a redução do laudêmio virá a recolocar, no mercado imobiliário, milhares de imóveis que não eram regularizados, estagnados em contratos de gaveta, sem pagamento dos encargos da transmissão, devido ao seu elevado custo. E a abertura, inédita, do resgate da enfiteuse irá gerar uma receita adicional para a União, nunca antes proporcionada, com a alienação dos terrenos de marinha, para que esses imóveis, em benefício das gerações futuras, fiquem, enfim, libertos dos grilhões arrecadatórios e burocráticos da Fazenda Pública.